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房地合一稅2.0來了 你準備好了嗎
房地合一稅2.0來了 你準備好了嗎

匯流新聞網記者杜亞穗/台北報導

打炒房專用的房地合一稅2.0,7月1日就要生效了,一般民眾或企業該如何因應?專業會計師事務所告訴你。

勤業眾信聯合會計師事務所會計師張瑞峰指出,本次修法重點之一是擴大房地課稅範圍,目的是防杜以股權移轉方式炒作不動產,規避房地交易所得稅負,建議個人及營利事業未來出售股權或出資額時,應審慎評估其影響及如何調整交易架構。

張瑞峰表示,房地合一稅1.0時,此課稅方式僅限於總機構在境外的營利事業交易其直接或間接持有股份或資本總額過半的境外公司股權,該股權的價值50%以上由境內房地構成者適用。但從今年7月1日起,符合以下三條件台灣境內外股權或出資額交易將視為房地交易:

1.個人或營利事業直接或間接持股過半數。
2.該標的股權的價值50%以上由境內房地構成。
3.該標的公司非屬上市、上櫃及興櫃股票者。

適用前述視為房地交易的股權交易案,個人及營利事業分別需於股份買賣交割日或訂定買賣契約日的次日起30日內報繳及於交易年度營利事業所得稅辦理結算申報分開計算合併報繳。

張瑞峰提醒,因前開股權已視為房地買賣課徵房地合一稅,免再課徵個人及營利事業所得基本稅額;7月1日前的股權交易案不適用,但仍需留意境內、外財產交易所得或證券交易所得的基本稅額影響。個人及企業應儘快審視潛在的股權或出資額交易案件是否受房地合一稅2.0影響,並與稅務專家討論因應措施。

依現行制度,符合前述條件的股權交易,若僅出售部分持股情況下,如持有100%前述公司股份,但僅出售其中30%,須出售部分所得房地合一稅。即便前開課稅規範條件僅需判斷持股比例及股權價值是否為不動產構成,而前開股份轉讓視為不動產交易課徵房地合一稅尚有諸多適用疑義,簡列如下。

房地合一稅2.0適用於個人及營利事業自今年7月1日起交易105年1月1日以後取得的房地,於個人及營利事業出處分房地情況下,該房地為105年1月1日後取得者有其適用;若為股份轉讓視為不動產交易者,目前作業要點修正草案僅以交易時標的股權價值是否50%以上由境內房地構成判斷,並未排除標的公司於105年1月1日前已取得的不動產,可見股權及出資額交易視為不動產交易者較直接處分不動產更為嚴苛。

張瑞峰指出,立法者擬達到嚴逞炒房的目的,針對所有7月1日後,出售所述股權即需適用房地合一稅2.0,而未區分排除構成該股權價值50%以上的境內房地取得時間屬105年1月1日以前,仍再思考是否符合租稅公平原則。

所稱交易,除買賣外,是否包含企業併購行為亦可再釐清。如符合條件的公司被其他公司以現金或股份為對價合併消滅,與它公司進行股份轉換或進行分割等,是否構成交易行為而適用房地合一稅;在合併方面,也可思考案件已課徵股東股利所得稅情況下,股東是否需另繳納房地合一稅。

張瑞峰表示,標的股權價值50%以上由境內房地構成判斷,以該不動產時價佔標的公司交易,最近一期經會計師查核簽證的財務報告每股淨值計算,其分子以不動產時價參酌金融機構貸款評定價格、不動產估價師的估價資料、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算的售價、報章雜誌市場價格等綜合認定;分母以財務報告的帳面價值認定,應考量加計不動產以前述時價認定與帳面價值之差額影響數,建議再思考調整認定原則,以兼顧納稅義務人權益。

照片來源:CNEWS資料照

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