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【劉安桓律師專欄】全民瘋法拍 大家停看聽
【劉安桓律師專欄】全民瘋法拍  大家停看聽

劉安桓/執業律師

一、前言

近年來,普羅大眾面對房價飛漲,開始逐漸受到價格低廉的法拍屋吸引,投標競價因此慢慢成為全民運動,然而法拍屋雖比市價便宜許多,但其本身隱藏到相當多民事糾紛,像是海蟑螂霸屋、房屋遭屋主破壞等等情況屢見不鮮。另以近日新聞報導 為例, 2008年間一名鄭女因與台糖公司的民事糾紛而被法院查封拍賣她土地,該土地由另一名潘姓女子拍定。然而,法院當時在通知鄭女要拍賣土地時,承辦人員將地址送達至鄭女戶籍地時無人收受,卻沒有再進一步詳查鄭女住所地,導致鄭女沒有收到通知而使得房屋被拍賣。鄭女事後提告要討回土地,承審法院認為當時執行法院並未合法送達,鄭女因而於2011年獲得勝訴確定判決,成功要回土地,但倒楣的土地拍定人潘女在當時購買土地後,興建了價值600多萬的廠房,如今卻面臨到要拆除的命運。究竟購買法拍屋有什麼需要注意的事項,還有什麼必須了解的法律常識,以下將詳加介紹。

二、法拍流程簡介

法拍顧名思義,債權人透過法院拍賣債務人的不動產之過程,主要有以下流程:
(一)公告拍賣
(二)投標並繳納保證金
(三)拍賣(通常三次拍賣,第二拍減至80%市價,第三拍減至64%市價,如前三次拍賣均未拍定,則進入公告應買程序,價錢為第三拍金額)
(四)拍定
(五)繳納尾款
(六)取得「權利移轉證明書」
(七)點交(不一定每個法拍屋都會有點交流程)

三、常見的法拍屋問題

如前所述,法拍屋雖然比市價還要便宜相當多,仍有許多的問題存在,在購買前須多加注意:

(一)屋況問題
法拍屋是不能看屋的,因此許多屋況的問題,嚴重的例如海砂屋、輻射屋、凶宅等等,輕微的可能有漏水、電力或管線問題等等瑕疵都無法預先得知。投標的民眾除了需自行閱覽法院公告的「查封筆錄」來得知法拍屋的屋況外,也可以透過專做法拍屋的房仲帶看,或是嘗試直接到法拍屋現場與大樓管理員溝通了解屋況,另如果申請查封為銀行,還可以連繫債權銀行的債權部詢問。

(二)產權問題
常見的法拍屋產權問題包含點交、租賃關係、抵押權、優先權等等,以下一一說明:

1.點交
法拍屋拍定後,得標者會取得「權利移轉證書」,此時便可以到地政機關辦理移轉登記,但完成過戶後仍需將房屋的占有交給得標者(交屋),因此法院會協助得標者依法解除房屋占有人的占有(令其遷出)並將房屋交給得標者。
然而,在某些情況下法院不會點交,例如房屋在查封前已經出租給第三人,現在承租人仍然在使用中;或是房屋拍賣的是共有部分,現在仍然有其他共有人正在使用房屋等等。簡單來說,只要在法拍屋中有債務人以外的第三人合法占有使用房屋,那法院就不會點交。因此民眾在尋找法拍屋的投標標的時應特別注意法院是記載為「點交」或「不點交」。

2.租賃關係
依民法第425條規定,出租人若將房屋所有權移轉予第三人,且該租約期限「未逾五年」,則該租約對於受讓房屋的人仍繼續存在,這也就是俗稱的「買賣不破租賃」原則。因此,若是法拍屋在查封前已經出租給他人,而在房屋被法拍後,得標人會直接繼受與原房客的租賃契約,也就是說房子仍然須由原房客使用直到租約到期或解除。若法拍屋有租賃契約,法院就不會點交,因此民眾在投標前須注意查封筆錄即公告資料中是否有記載房屋有租賃契約關係存在。
但是,若租賃契約成立在房屋查封以後,或該租約「逾五年或未定期限」,則法院可排除此租賃契約效力,將房屋點交給得標人,這樣情況承租人便不能拒絕點交房屋。

3.優先承買權
最常見的優先權是房屋共有人的優先承買權,依土地法第34-1條第4條規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。也就是說,就算已經得標,若法拍屋有其他的共有人,那其他共有人便可以拍定的價格主張優先購買,投標者可能白忙一場。
若法拍的標的物是土地,而土地另外有人租用來建築房屋的話,則土地的承租人在土地被拍賣時也能主張依相同的價格優先承買,這與前述的共有人優先承買一樣都需要特別注意。因此,在投標時必須特別注意法拍公告上有無標示有優先承買權人。另外在分析購買風險的時候也可以參考法拍屋的價格,若拍賣價格不高,被擁有優先權的人買走的機率便會相對提高,投標時須多加考量。

4.其他物權
原先存在在法拍屋及土地上的用益物權例如地上權、永佃權、不動產役權等權利,會隨同法拍移轉給買受人。所以,投標前須注意法拍屋是否有設定以上權利給其他人,最好的方式便是在投標前先到地政事務所調閱標的屋的土地及建物謄本,便可以知道標的物在過去有設定過什麼權利,才不會得標之後才後悔。

 

四、購買法拍屋前的準備

在經過上述各種問題的考量以及資訊蒐集後,確認確實願意投標,便可以開始準備保證金,一般來說保證金通常為房屋底標的20%-30%的價錢,保證金的繳納應以經金融主管機關核准的金融業者作為發票人的即期支票、本票或匯票放入執行法院印製的保證金封存袋,密封後與投標書一併投入標匭,得標後保證金會自價金中扣除,未得標的話保證金會退還,需特別注意不能使用個人名義開立的票據繳納保證金。
綜合上述,可以知道購買法拍屋雖然可以以相對較低的價格購入不動產,但仍有許多需要注意的門道,若民眾不熟悉法令或是沒有時間進行繁瑣的資訊蒐集以及法拍程序,可以考慮諮詢有法拍經驗之專業人士代為處理,然而,最重要的還是小心謹慎,多方蒐集資訊並充分準備,免得落得白忙一場,甚至官司纏身的境地。

新聞照來源:PXBOY

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