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房市轉進轉出皆學問 買家算盤要打精
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房市轉進轉出皆學問 買家算盤要打精

匯流新聞網記者胡照鑫,李盛雯/台北報導

依據最新實價登錄資料顯示,位於台北市松山區長安東路、復興北路交叉口的芝麻大廈在去年12月有交易資料揭露,總價3億6261萬元,交易樓層有一、三、四樓,共移轉474.29坪,交易單價76.45萬,而該大廈在去年8月已有兩筆移轉資料,交易總金額分別為13億1314萬及11億3747萬,總價28億是去年台北市第三高總價的房產交易案。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,芝麻大廈經營歷史輝煌,曾經是中興百貨、也有戲院進駐,但都一一歇業,目前一樓及地下一樓為星聚點,芝麻大廈因為產權複雜,目前約兩成產權還分散在三百多人手中,雖然所在區位有利於商業及娛樂業發展,多年前也有大集團企圖整合,但依舊是一件極大挑戰。

郎美囡表示,同為芝麻系列,在台北市除了長安東路、復興北路交叉口有芝麻大廈外,信義路、安和路口的芝麻酒店,同樣也有整合開發問題,這類在優質商圈中的待整合個案,若能有出租收益,交易也較為活絡,不過進場前持有方式必須精算。特別是房地合一後,雖然自用長期持有的自然人最具節稅優勢,不過採公司名義持有,出租時的稅費扣抵額度不小,未來出售相關費用可列報,日後能改建也有節稅空間,因此商用型不動產仍有不少業主偏愛採取法人持有。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房地合一上路後,境外法人持有稅率最低以35%起跳,境內公司持有的話,不論持有時間長短稅率均為17%,但仍有盈餘保留不分配,得加徵10%未分配盈餘稅、分配後股東個人所得稅及二代健保費等問題。不過考量自然人可能產生的繼承、贈與等狀況,法人持有對某些業主來說安定性較高,若是以公司名義投資建案,兩年內出售盈虧可互抵10年,如何評估最大利益,大戶們出手前勢必要精算一番。

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