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張書瑋／海外房產專家

對於全球的富豪來說，不動產的資產配置原本就是一項基本配備，而在高通膨的環境中，房地產更是長期保值、升值的選項。許多超級富豪，都有成立家族辦公室、基金，都會進行酒店投資這個項目。如美國前世界首富比爾蓋茲在2021年花費600億台幣買下四季酒店; 香港的李嘉誠家族擁有索菲特(sofitel)大酒店、北京東方君悅大酒店等；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團擁有香格里拉酒店；台灣的信義房屋集團周俊吉家族也在沙巴買下無人島預計投資上百億台幣跨足觀光產業。

為甚麼酒店這個項目在資產配置中如此重要？本文就酒店投資的核心原理分享。

房地產是通膨壓力下的重要資產配置商品

貝萊德(BlackRock)在2021年中的一項報告指出，過去20年在高通膨環境下，全球房地產以及基礎建設的報酬皆能擊敗股債，不論當時經濟成長率高低皆是如此。近期正處在通膨爆炸的時期，美國雖然尚未達1980年通膨14.6%的紀錄，但今年以來的通膨壓力已讓美聯儲在六月打破自1994年以來一口氣升息破紀錄的3碼、七月市場更盛傳會一次升4碼的預測，可見全球各國的通膨壓力爆表。

首先就酒店業的現況觀察分析如下：

一、國際酒店集團業2020-21業績幾近腰斬

國際酒店集團在2020年業績大幅下降，收入幾乎腰斬。舉全球最大的酒店集團為例-萬豪國際集團在2020年營收為105.71億美元，同比下降50％，淨虧損2.67億美元，2019年，其淨利潤為12.73億美元。凱悅酒店2020年全年的收入為20.66億美元，同比減少58.84％，淨虧損7.03億美元，2019年，其同期淨利潤為7.66億美元。希爾頓集團2020年全年總收入為43.07億美元，同比減少54.43％，淨虧損7.15億美元，其2019年同期的淨利潤為8.86億美元。

2021年延續前年狀況，台灣媒體財訊雙週刊在報導2021年的台灣酒店業狀況，下的標題是『這兩年虧掉的，10年都賺不回來。酒店股近7成虧損。

2022年一季度，得益於全球旅行限制的放鬆和旅遊需求的持續恢復，國際酒店集團營收和淨利潤大幅增長，幾乎均實現扭虧為盈。營收同比均值為86.44%；淨利潤同比均值為760.67%。其中，凱悅酒店營收同比增長192.01%，為營收增長之最；萬豪國際淨利潤同比增長3527.27%，為淨利潤增長之最。與2022年一季度相比，2021年一季度國外疫情繼續呈現大規模爆發態勢，同比均下降50%左右，2021年二季度到2022年一季度國際酒店集團開始適應並恢復。

二、酒店集團大者恆大，聯盟化趨勢持續演進

加盟大品牌酒店對新品牌來說在經營上較容易入手，在安全問題和可信度能有一定的保證，營收保障較穩定、營運水準較高、投資人可以更省事等，因此許多業主選擇加盟。但加盟大品牌也需要一定的犧牲，如投資和經營成本較高、自主權小、存在一定的品牌風險等。相反的，自營酒店就能擁有完全自主的經營權、可自建品牌，投資金額及經營成本也較低。但業績壓力較大，且有較不穩定，較不易儲備人才和形成規模經濟。因此對於想保留自身特色卻又需要擴大經營的中小品牌，加入酒店聯盟就變成最佳選擇。

近來獨立或小品牌酒店林立，為求生存紛紛和其他品牌或平台合作，OTA 線上旅行社 (Online Travel Agencies) 成為消費者最常使用的訂/找房平台，同時酒店集團擴張、聯盟化現象普遍。

三、觀光旅遊的趨勢與機會

1、報復性旅遊—疫情下的投資會以度假、旅遊為主

今年夏天，倫敦豪華旅行企業創始人摩根格倫威爾（George Morgan-Grenville）表示，疫情期間無法出國旅行的人們，因「報復性出遊」的心態導致他們的客戶一口氣從0人增加到60人；達美航空CEO也指出，過去這一個月以來的業績，是該公司有史以來最好的紀錄；倫敦的希思羅機場上個月的客流量更是高達420萬人次，足足有去年3月的8倍之多，預計本月還會持續增加。

2、新一代旅客傾向回歸自然，結合工作和旅遊，將旅行「生活化」

Booking.com的全球統計有47% 受訪者希望去「非」 知名景點的地方旅遊，『海外旅遊』、『戶外旅遊』、『自然景觀』相關的搜尋標籤明顯增長。

隨著Workation、Remote work「工作旅遊」概念的興起，工作和渡假的界線變得模糊，旅遊不再是觀光景點的走馬看花，而是變成另一種生活的模式。能夠提供一個舒適的環境，同時滿足休閒和機能的環境，變成旅遊業者網羅後疫情旅客的關鍵。

3、疫情中展現韌性 – 人性化體驗創造新價值

即使在疫情衝擊之下，仍有許多業者透過分眾服務提供深度體驗，趁機鞏固顧客忠誠度，也吸引新客上門。

由於經常旅遊的忠誠顧客，必然會是旅遊市場中最快復甦的一塊。勤業眾信分析參與航空與旅館業者「忠誠計畫」(Loyalty Plan)的會員，發現「人性化體驗」，即旅行中不可或缺的獨特體驗，和可以分享給重要他人、建立連結的感受，是對新一代旅客最大的吸引力。

4、近距離跨國旅遊更受青睞—時間拉長風險越高

欣傳媒統計了 2021 年台灣人期待的旅遊目的地，日本依舊是台灣旅客參訪首選(佔 43%)，緊接著為泰國、南韓、 越南、馬來西亞等，可見台灣人主要還是以周圍亞洲國家為主。一來是方便、 便宜、熟悉；二來是在非常時期，旅途越遠風險越高，故選擇鄰近國家的旅遊將會是未來幾年的方向。

以上種種因素，加上工作旅遊(Workation)的新興概念，疫後投資首選項目非旅遊產業莫數，而結合房地產的酒店投資更是最有保障的長遠之計。

照片來源：CNEWS資料照

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