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【張書瑋專欄】包租公們,疫情期間你的海外房產還好嗎?掌握幾個簡單出租常識幫助你管理遠在他鄉的屋⼦
【張書瑋專欄】包租公們,疫情期間你的海外房產還好嗎?掌握幾個簡單出租常識幫助你管理遠在他鄉的屋⼦

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張書瑋/海外房產專家

海外包租公/婆們,⼆年多歷經Covid-19肆虐,你的海外房產狀況如何?房 客如期繳租嗎?租客搬離後有如約定將房屋復原嗎?即便在⾃⼰的國家,遇到租房的「奧客」都很⿇煩,更何況在⼈⽣地不熟的海外。本篇將討論海外房產租房要點,協助你提前預應、減少遇到「奧客」的困境(本內容將以⾺來⻄亞的法令、租約為主體,筆者認為也適⽤其他英美法系(或稱海洋法系)等國家,因為法律概念類似)。

⽂章⼀開始我們先定義什麼是「奧客」,每晚開趴/不付租⾦/甚⾄破壞房⼦,各種狀況該如何解決?以下是最常⾒的奧客⾏為及解決作法:

1.遲付租⾦

⼀般租約內通常會律定租客必須在每⽉租⾦⽀付⽇最遲7-10天內完成付款,超過約定時間房東可以依合約約定的年利率8%(依延遲天數計算)滯納⾦求償損失。這是⼀般的狀況,但若房客不付呢?可以直接從押⾦扣除嗎?

是可以的,依照合約,可以發⼀封正式通知信給租客,附遲繳租⾦的收款時間等事 證,正式告知租客將從未來退租時應退還的押⾦中扣除。當然也可以選擇不要在第⼀次遲交就對租客罰款(⼈性本善原則),可以給警告信warning letter讓租客知道房東在意租⾦準時⽀付,避免下次再發⽣相同情事。

2.更惡劣的,是不付租⾦

付租⾦是租房最基本的義務,不付房租真的可以是奧客之最。處理不付租的三個步驟:

1. 房東可以在未收到租⾦7天、且未能取得租客聯繫及回覆(解釋為何遲付),⽤簡訊、email及投實體信到租屋處之⽅式發送警告信,要求租客於7⽇內給付租⾦、滯納⾦罰款,並加註於7⽇內若未付款將停⽌電梯、⼤⾨卡的使⽤。

2. 7天後若租客仍沒有回應,建議做出第⼆次警告信(再加7天),同時請記得透過住處的管理中⼼了解租客是否還在此單位進出(調閱⼤⾨卡、監測社區攝影機)。(3)最後⼀步需要請租屋處管理單位進⾏停通⾏卡等作為,要求租客付租⾦或選擇遷離。

以上若還未能取得回覆,則需要尋求法律及警⽅協助了。

曾經有租客三個⽉沒繳租⾦、屋主也沒特別留意,房東在發現後不論⽤電話或是上述的⽅式都聯繫不到房客,去管理室查租客最後⼀次刷卡時間是在三個⽉前、⽽且是只有進沒有出的刷卡紀錄。發⽣此狀況應先到警局備案,同時進⾏上述三步驟(可以縮短通知時間),經過電話、按⾨鈴、投信後,由警察協同屋主及管理單位直接進入該單位巡查,現場錄影存證。這個案例還好房客只是不告⽽別,沒有在屋內發⽣憾事(如非⾃然⾝故),算不幸中的⼤幸。

3.破壞房屋

房屋內的硬裝(裝修)及軟裝(傢俱、家電)會因為時間產⽣效能減損或故障,損壞⼜分為⾃然損壞跟刻意損壞,⼀般在英⽂租約上會看到wear and tear(或稱⾃然磨損)的合約內容,這點是房屋狀況中最重要的內容,房屋出租中東⻄壞了要修、退租後房屋復原等都跟這個條⽂內容有關。

建議在wear and tear中要明確定義什麼樣的程度屬於⾃然損壞、多少⾦額由租客⾃修等條⽂。對於使⽤年限已久的電器⽤品,可能會遇到壞了沒有零件修的狀況,建議都將相關的情境列出在租約之中,以減少後續租屋後的糾紛。

以上所稱奧客狀況,筆者認為可以在出租前就有效的控制或避免。

出租前幾個最重要的事

1. 確實審閱房客⾝份:

要取得租客⾝分證/護照/⼯作證,甚⾄是良⺠證,也了解該租客是從事哪⼀類型的⼯作、⽣意,有多少⼈⼝會進住等。曾發⽣房東為了趕快租掉,仲介沒有確認租客⼯作及狀態,結果房屋被跨國詐騙集團租⽤,房內放了機台、電話,還住了很多員⼯每天進進出出,太複雜的⼈員進出搞得社區管理層都來關⼼。後來警⽅破獲這個詐騙集 屋主也被懷疑是否是共犯,花了很⼤功夫上法庭、提證據,賺了⼀點租⾦卻搞得⾃⼰揹上很⼤的風險。筆者建議若⼀開始審核房客⾝份時覺得不太對勁(如缺⼯作簽證、年紀很⼤還在拿學⽣簽證、名片拿不出來等),建議就不要租了吧以免節外⽣ 枝。

2. 最最最重要的⼀點,就是『租約』合約!先禮後兵,提早講好比後⾯再來吵架好

台灣的包租公/婆們,有些會⽤⽂具店買得到的制式租約,⽽專業⼀點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改,更職業級的有請律師或地政⼠撰寫專業版本,你是屬於哪⼀種?

很多台灣的包租公是⽤⽂具店的版本,但到了國外可別這樣搞,不要覺得⽤line、whatsapp講好就好,所有的約定⼀定要『⽩紙⿊字』明確地標註在租約中。有時租客會要求⽤他的租約版本,你⼀定要再三看過是否有不平等條約在其中以免吃⼤虧。

提⼀個常⾒租客對房東的不平等條約就是『提早解約』的條款,有些會稱為『expats clause』,是針對外派⼈⼠設計,條⽂提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市,房東需無條件解約並退回押⾦。這點很保護租客,不過對已經付仲介費(通常等同⼀個⽉租⾦)及其他費⽤的房東來說相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關⽂件證明調職,⾄少要住滿6-8個⽉以上,於搬離前60天前通知等條⽂,讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易就讓租客想換就換。

出租中常⾒情況的處理做法

1. 租客要求早進晚退

就像check in住飯店⼀樣,客⼈總是希望可以提早進住、提早⽤游泳池健⾝房,然後第⼆天可以睡到晚晚最好吃完午餐再撐⼀下才退房,重點以上希望是不⽤付費!租客也會有類似⼼態及需求,當租客要求提早入住時,房東可以作為是其中⼀個談判條 件,在不影響租房狀況下(有些時候房⼦空著也是空著,還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談)可以有條件、但不收租⾦的同意租客提早入住。建議可以在租約上直接將『提早入住』加入租約條件中。晚退則依照實際狀況,談妥即可。

2. 合約都打完後才要求東要求⻄

在打租約前要再三確認清楚彼此需求跟房屋現場狀況,雖難免有⼩遺漏需要入住後再協調,但⼤的項⽬⼀定要提前確定。曾經有租客搬進去第⼀周嫌床鋪太軟,第⼆週嫌沙發太硬,第三周嫌冷氣不夠冷等,這些都會造成租客在租賃期間與房東的嫌隙,建議都要在租約簽訂前將⼤項⽬都確認清楚。

如果前⾯都溝通很多了,不幸還是遇到要求非合約內應執⾏項⽬的客⼾,可以設定⼀個時間點(通常會再搬進去的⼀週內),請房客⼀次將要增加的項⽬提出,列出所有成本後跟房客談哪些是房東可負擔、哪些由房客⾃⾏⽀付,⼀次談總比⼀直談要有效率。

3. 搬進去才發現漏⽔、冷氣不冷等狀況

東⻄壞了⼩問題再修就可以,⼀般有個不成⽂約定是房客入住30天內若家電測試時壞了房東要搞定、30天後依照wear and tear精神處理,有遇到問題就盡快回報給房東,可以提早完成修繕,讓房客住得安⼼。包租公們也可以直接在合約中直接列出試⽤期時間如15天(類似租屋鑑賞期,不能退租只能修繕家電),時間到之前需要提出異議,過了時間後則會視為⾃然或⼈為損壞。

租客退租前切記幾件事

1. 房屋檢查要確實

請物管⼈員將房屋的每個⾓落都拍照存證,比對先前租屋前的房屋狀態,實際操作每個家電確認還堪⽤。

2. 收據要保留下證明已執⾏

收房時爭議最⼤除了家俱家電的狀態外,幾項比較需要花費⼤錢整理的項⽬如冷氣、窗簾、沙發等,若租客說已經清理了,記得請租客務必提出清潔的收據,有必要電話向清潔公司驗證是否已清潔完成(因為有些清理不容易看到如清冷氣內部)。這樣在下個房客入住時,也能提供相關的收據,證明已清潔完成。

結語

海外置產是⼀個讓⼈興奮的事,畢竟能在國際的其他國家擁有地產表⽰事業有成。不要讓海外的房產因為管理問題反⽽成為⿇煩事,畢竟要親⾃過去管理實在不容易。只要該做的做到,房東該負的責不要推卸,與在地的物管公司配合管理物業,並在出租前做好租客調查及租約管理,相信你的屋⼦⼀定可以在幾年後能夠達到你期待的投資報酬,或⾄少要能保持美美的狀態。

照片來源:CNEWS資料照

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