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匯流新聞網記者王佐銘／台北報導

立法院於７月１日三讀通過「平均地權條例部分條文」修正案， 免除了地政士登錄責任，將實價登錄義務人從原有的地政士與賣方，修法後變成買賣雙方，但像是門牌揭露、預售屋實價登錄都並沒有在此次修法中有所變動，別說民眾不買單，就連在野立委都不滿砲轟，認為「實價登錄2.0」硬生生變成了「實價登錄0.5」，究竟這次的修法為什麼令人失望呢？此次，《CNEWS匯流新聞網》特別邀請政治大學地政系特聘教授張金鶚，為我們帶來精闢的見解。

「實價登錄2.0」的前因是？

首先，張金鶚提到在台灣房地產是非常不透明的市場，或者民眾在台灣買房是會感到不安、房價太高、價格不透明，到底賣了多少都不知道，講白了就是好像覺得容易受騙；所以在這個前提下，政府便在2012年開始了「實價登錄」。

張金鶚認為剛開始還不錯，的確有一些成效，但漸漸地發現了許多問題，張金鶚說：「最大的問題，就是預售屋」；預售屋的部分完全跟過去一樣，業者都會等到預售屋賣完才會去進行實價登錄，如果當業者說還剩下1、2戶沒賣完，就會一直拖著這件事，等到真的完成實價登錄，都已經1、2年後的事了；換句話說，民眾在買賣預售屋的過程中，完全不會知道還剩多少戶、價格多少也不清楚，這代表著在預售屋的部分，幾乎可以說是非常大的黑箱作業。

張金鶚表示，預售屋在整個房地產市場中，帶有領先市場的指標，大家可以看到市面上的廣告打得都是預售屋的廣告，這是一個非常關鍵的地方，但在操作上卻是黑箱，因為建商們擔心如果實價登錄後，會不利於後續預售屋的買賣；例如這戶賣多少，下一戶又會有人說多少錢等等，可能導致每戶價格不同而有混亂的情況，所以大部分的建商是不肯的，也因此後來預售屋的部分是不用即時登錄。

另一個部分，是中古屋市場；張金鶚提到台灣中古屋市場上，是有些模糊的，而模糊的部分是你也不知道是哪一戶、資訊換來換去，但張金鶚認為如果台灣資訊要透明，就是要藉由資料健全清楚才能做到；張金鶚以國外為例，在國外有網站，只要一輸入房產地址，該房地產價格就會顯示出來。

但在台灣談到隱私權的問題，張金鶚則認為房地產應該沒有所謂的隱私權問題，人才有隱私權問題，但買東西不應該有這個問題；張金鶚表示：「簡單來說，就是業者認為如果所有資料太透明，他們就不需要混了」。這也是從2012年開始實價登錄後，專家學者們認為最關鍵的部分，也好不容易碰上政府硬起來想推實價登錄2.0版。

「實價登錄2.0」的結果是？

當政府轟轟烈推出「實價登錄2.0」行政院版、行政院也送到立法院，結果業者壓力來了，所以執政黨似乎想消音退回，或是唯一修改實價登錄義務人從原有的地政士與賣方，修法後變成買賣雙方；張金鶚表示雖然這個修法合理，但老實說，對市場影響不大。

張金鶚若有報假的情況發生，政府是否有制定罰則？但目前政府查核權非常的不清楚；另外，若以國外的實價登錄來看，會將實價登錄來作為買賣雙方課稅的依據，藉由稅制來將買賣雙方相互勾稽(賣方銷項稅額申報、買方進項稅額申報)在一起；但在台灣，竟然有一條法律表明「實價登錄」不能作為課稅依據，這也讓大家感到非常混亂。

而在這樣的結果底下，政府想從中找出百分之5的報假情況，但根本不可能查到什麼問題出來；張金鶚以國稅局為例：「國稅局怎麼查帳？如果有人說小吃店逃漏稅，國稅局一定是有一套大數據可以作為參考，只要適當使用，哪些小吃店可能有異常，就可以去查，否則在大海撈針的情況下，怎麼可能查到異常」；張金鶚表示，當你查不到資訊異常、罰又罰的不重時，那些業者當然有作假的依據。

為什麼市場機制這麼重要？

張金鶚提到，為什麼建立一個完整的市場機制，是這麼的重要；張金鶚表示台灣是個「大市場、小政府」，整個台灣房地產市場是由民間業者所推動出來的，但原本當供過於求或供不應求時，價格應該自然合理化的情況下，卻因為藏於市場背後的那些手所影響下，即使供過於求，價格卻仍然往上漲；這搞得大家都處於一種不透明、機制不健全等環境下，進而導致台灣房地產不合理的狀況發生。

「這以學術界說法，就是市場失靈」。張金鶚表示，當市場失靈，應該原本是由政府去糾正，但政府又不願意插手，所以現在的狀況反變成「市場失靈，加上政府失靈」所以搞得台灣房地產呈現非常混亂的局面。

張金鶚表示之所以感到失望，簡單來說，就是實價登錄2.0是政府好不容易提出來要大力推動，更是總統蔡英文的「住宅三箭」的政策，但最後卻全都萎縮掉；而且立法委員絕對有權利去推動改革，結果並沒有如願以償，這對許多人來說，就像是說一套，但人民所感受到的卻不是這樣一回事，然後政府又說蓋了多少社會住宅，但張金鶚認為這並非大家所關心的，民眾所關心的，仍是房價炒作的問題，結果政府只是避重就輕，核心的問題卻沒有解決。

為什麼政府不肯改革？

那麼為什麼「門牌全都露」、「預售屋即時登錄」這些都沒有放進實價登錄2.0中，張金鶚說政府表示因為各界有許多聲音，沒有共識。張金鶚認為這個說法很有趣，他表示先前曾看過某個房仲業者進行調查，結果有94%的人都贊成預售屋應該要即時登錄、有78%的贊成門牌全都露，難道這還不能表示社會對於相關議題已經有共識嗎？

張金鶚表示這或許跟其他房仲業有關，可能他們認為政府配套作業沒有做好等問題，所以造成一些爭議，所以政府因此收手不做，這顯然是背後的問題關鍵，張金鶚認為這樣的狀況下，是令人遺憾的，也希望社會大眾能給執政黨壓力，藉此解決大家關心的住房問題。

打假，是否該立法重罰？

當被問到是否該針對打假這件事「立法重罰」時，張金鶚表示現在政府就是不立法，至於重罰也罰不到痛處，造成有許多漏洞可鑽。

再往深一點探討，張金鶚提到其實現在實價登錄有許多模糊空間，像是備註欄的部分，裡面說了很多像親友買賣、屋頂違建，各種買賣房屋的情況，過多複雜的文字，導致登錄資訊上過於模糊，但張金鶚認為備註欄的設計上應該要更加嚴格規範的，這才是能被大數據所使用的。

另外一個更嚴重的問題「車位」，張金鶚提到現在有的登錄有車位，但價格卻混在一起，所以會讓人單價、總價搞不清楚，有的又沒有定車位價格，這也不合理；另外，公設更嚴重，實坪制或虛坪制已經吵了半天，而公設又大小不一，可是公設比的登錄也是不清不楚，雖然像「雨遮」已經不登錄、不計價，可是之前也有登錄但不計價的規範，所以光是一個實價登錄就充斥著各種不同的制度，根本講不清楚。

張金鶚強調，應該回歸到一個關鍵：實價登錄應該要讓消費者知道總價多少錢、車位多少錢、公設多少錢、登錄的公設面積又是多少等資訊，能夠完整揭露，讓消費者可以一目瞭然，包含地址查訊能夠更加清楚，這樣價格也不會亂跑；但現在實價登錄的規範卻非常混亂，這也讓民眾搞得一頭霧水，也因此造就了許多模糊空間。

張金鶚認為，回到整個資訊揭露、報假、空間模糊等產業環境，政府因規範不夠嚴謹而導致消費者在使用實價登錄這項系統時，有很大的困擾；對整個市場機制來說，張金鶚表示還有非常大的進步空間。

照片來源：Pixabay

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