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黃丙喜／國家公益發展協進會理事長、陳樱琴／中原大學財經法教授、前公平會委員

行政院强力打炒房之實價登錄2.0預售屋銷售新制27日實施滿一週年了。此一「健全房地產市場方案」也針對其炒房最嚴重的預售屋紅單、個人藉公司分割房屋避稅等啓動了打擊措施；然而，房價卻還向上攀昇，這是怎麼回事？

預售屋出現換約趨勢

蔡政府對於打炒房真的只是紙上老虎嗎？內政部統去年12月10日的預售屋買賣資料顯示打炒房已經出現效應。實登2.0實施後全台新增9.5萬筆成交資訊，六都及新竹縣市新增8.7萬餘筆，其中，待換約比例顯著升高，臺中市10317件(71.1%)、新竹縣1549件(29.5%)  、新竹市1316件(61.87%) ， 而在市場上還約有1.8萬餘件換約銷售案件。如果說房市等於股市，預售屋市場目前的賣壓是轉趨沉重。

內政部是打炒房的主力部隊，過去公平會對於稽查不正當賺取差價行為普遍保守，行政院最近指示內政部、公平會和消保官加強預售屋聯合稽查。民當然怕官，也怕管，建商、代銷和法人投機客紅單銷售、揪團排隊、虛假作價的炒作手法，聯合稽查官員已經搞清楚了。買空賣空、以假亂真的事像泡沫一般總有破滅的時刻。

房價飆漲到了高原期

台北市、新北市的房價相對於新竹、台中和台南、高雄已經出現緩漲的高原期。沒有錯，游資過多、利息太低和通膨物價是推昇去年房價的主要因素。而台南和高雄之所以能借一個台積電投資設廠就房價飆漲，大部份是相對比較後的補漲。重點是，台湾的房價和家庭所得的超高比已經是世界前段班，加上住宅自有率、空屋數也都很高。政府又開始加強融資管制、加重税負擔，市場結構將更為失衡，投資人不能大相信自己逆風而行的能耐。

法人揪團是這兩年住宅投資的主力，其中假交易哄抬房價，利用人頭簽訂預售屋買賣契約，申報預售屋成交資訊後再解除買賣契約，以及虛假交易價格引導消費者誤判行情的種種手法，現在政府也摸清楚了。法人購買住宅量去年達一萬三千户左右，政府這次將修法限制法人投資住宅，也將加強對它財務和税務的稽查。這兩招不能說不狠。

吹哨條款和刑法也上來了

政府聯合稽查是有打擊力道，但受限於組織和人力，只能重點突破；但是，民間力量的合法運用，就能構成有效的構面。

行政院正和立法院攻防的打炒房新法之一是建立檢舉獎金制度。民眾只要敘明事實檢具證據，向縣市主管機關檢舉，可以取得實收罰鍰一定比例 (最高50%)檢舉獎金。這種精準掌握打擊違規案件，將鬆動不法集團內部信任度，瓦解其房價炒作的結構。

市場原則是有厚利可圖，一定會有各種翻新的炒作手法，例如：透過各式新聞、媒體散布不實資訊；利用人頭或假交易營造熱銷假象，意圖影響市場秩序或哄抬價格；以網路、社群或非公開的特定場所，集結多數人進行交易，意圖壟斷轉售牟利或哄抬價格等等。

政府對於這些炒作行為提出的新法是，今後將按戶棟處以100-500萬元罰鍰，並得限期令停 止、改正其行為或採取必要更正措施。違反上列規定足以損及公眾或他人者，還將處3年以下有期徒刑， 得併科100-5000萬元罰金。透過炒作重罰、首謀刑罰，嚴懲哄抬炒作，引導市場正常發展。

刑法在平均地權條例中本來就可運用，但面對立法院的政商高度壓力，雖然可能被修的去了老虎牙，但威嚇作用仍然不能低估。

成屋交易不當賺差價也該打

房價飆漲存在著蝴蝶效應的不當擴散。任何交易環節的的虛假資訊、不當轉賣、墊高成本都會炒高不實的房價。這除了要靠業界公會的自律、房仲業者的職業倫理規範外，政府也要注意這部份的交易秩序，鼓勵不賺差價、不炒房的良心仲介行為。

全台成屋買賣移轉棟數在過去兩年間數量續增 。去年受房地合一稅制影響，上半年增加25%，但下半年開始交易下降，全年買賣量34萬7,771棟，僅微幅增加6.5%。

全台房價趨勢方面，去年第三季住宅價格指數114.83， 較前年同期上升7.43%。成屋價格是有和缓趨勢，不像預售屋因建材、人工和土地成本上漲，又推升了新一波漲價風潮。

政府住宅政策應拉和打並進

房價不合理飆漲引發高度民怨，也侵蝕著國家社會的居住正義根基，政府當機立斷祭出五大打炒房措施，值得按讚。即或引發建商強力反彈的運用刑法強力打擊措施，在國際並非首創，且從聯合國相關的居住公約來看，符合社會公義、人權尊嚴和居住正義，也不是無的放矢。

然而，居住的需求是按會按社經地位的差異而有不同的需求。房屋的供應當然要符合此一市場運作原則才能健全。世界上房價合理的國家，例如：德國、芬蘭和新加坡等都是依社群需求的不同採取多元供應的方法，而且棒子和胡蘿蔔都要使用。

今年是選舉年，蔡政府看來拉打都有在做，打已經很到位了，拉的部份得善用民間資源，再加把勁。

照片來源：CNEWS資料照

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