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劉安桓/律師

一直以來台灣有超過300萬的租屋族，超過100萬戶房屋用來經營出租，包租、代管業在國內租賃市場也因此盛行，房屋租賃越趨企業化經營模式，包租、代管業常憑藉著自身優勢地位，迫使前來租屋的房客簽下不合理的租約，日前更傳出有包租的二房東坑殺78名房客的駭人新聞，為避免租賃契約糾紛層出不窮，今年立法院三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(以下簡稱租賃住宅條例)針對國內住宅租賃市場明文規範，並且在今年6月27日上路，期待健全國內的住宅租賃市場。

租賃住宅市條例實施後對於未來房東與房客影響，如以下數點簡述之：

(一)租賃契約全面納管，使得租賃關係更加明確：
租賃住宅條例上路後，政府從源頭控管租賃契約，將來房屋住宅租賃契都要依照內政部所制定「房屋租賃定型化契約應約定及不得記載事項」，即透過政府事先擬定，讓房東房客的權利義務有了明確的約定，減少房東與房客就租賃契約各執一詞的情形再次發生，也讓迫使房客簽下不合理之租賃契約的惡房東無所遁形。例如，一般民眾租屋常遇到問題就是房東會超收電費，在租約上約定好一度6塊或一度10塊，這些電價根本超出台電所訂定的電價，成了房東剝削房客的手段之一，而內政部所制定「房屋租賃定型化契約應約定及不得記載事項」規定不可以超過台電所訂定的夏季最高電價，租賃雙方應遵照上述應約定及不得記載事項，依照台電所訂定每度電價來約定房客所應繳每月電費。

(二)押金不得超過二個月租金總額
以往房客想提前退租的時候，會考量到房東不論押金多少都會全部沒收，最終只好打消提前退租的念頭，但這已經把押金變向當成提前解約的賠償金了，早已失去原本擔保房客完整地返還房屋的本質，所以租賃住宅條例特別明文規定，押金以二個月租金總額為上限，超出二個月押金總額的部分已不再是押金，房客可以用來扣抵租金或要求房東返還超出的部份，將來房客如果提前解約，房東也只能沒收二個月租金總額的押金。

(三)房客積欠租金2個月，房東可直接終止租賃契約
以往礙於土地法第100條之規定，關於不定期租約，房客如果欠租，房東要先用押金扣抵房租後，欠租金額達2個月租金以上時，經催告後，才能終止租賃契約，但如此卻失去了押金原本擔保房客完整地返還房屋之本質，所以租賃住宅條例特別排除了土地法之規定，規定將來若房客欠租2個月，因為押金並不擔保房客按期繳納租金，房東不必再用押金扣繳房租，只要催告房客限期繳納房租，而房客仍然不繳納時，就可以直接終止租賃契約。

(四)轉租必須取得屋主同意
避免轉租發生屋主、二房東與次承租人糾紛，租賃住宅條例明定二房東在轉租前，必須取得屋主書面同意，並且在簽訂轉租契約時，向次承租人出示書面文件。同時，轉租契約須載明轉租人與屋主間的租賃範圍、期間及得終止租賃契約之事由。

(五)廣告不實之租屋平台賠償責任
相信有不少人從租屋平台上搜尋房屋出租訊息的經驗，但是出租房屋的現場，卻跟租屋平台上提供的資訊、照片相差甚遠，租賃住宅條例對此也做出了相對應規定，使得出租平台在出租廣告刊登前，必須先調查廣告資訊是不是跟事實不符。若出租平台明明知道，或者是稍微查證一下便可知道廣告資訊與事實不符，仍然刊登出租廣告，那麼因為相信出租廣告而承租房屋的房客，可以請求租屋平台跟包租業一同賠償因為廣告不實所受到損害。

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