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黃景揚/ 代書、地政士

一、何謂借名登記？

在法律上所謂「借名登記」，指真正所有權人是借名者，登記名義人是出名者。最高法院判決一般認為，當事人約定一方將自己的財產以他方的名義登記，而實際上仍由自己管理、使用、處分，並經他方同意就該財產為出名登記的契約，稱為借名登記契約。

儘管有學說認為，借名登記契約係屬脫法行為，因契約目的或內容違反強制禁止及公序良俗之規定而無效，但透過司法院裁判書檢索系統查詢，整理近年有關不動產借名登記的裁判書數量，仍可發現有明顯逐年攀升的趨勢，不可否認現今社會借名登記事件的普遍性。

二、實務上遇到的困難（要如何證明借名登記契約有效成立）?

借名登記契約之成立，側重於借名者與出名者間的高度信任關係，如果內容不違反強制禁止規定或公序良俗，原則上是具有法律效力的。目前實務常見的爭議問題及攻擊防禦的重點，往往在於要如何舉證確實有效成立借名登記契約？舉證的方法及證明的程度該當如何？

早期的案件，當事人間多只基於互信關係而口頭約定，未簽立任何書面契約，隨著時間推移，單靠年代久遠的記憶或街坊鄰居證人的證言要證明這個「事實」，實非一項容易的任務。

然而，即便不動產借名登記契約確實成立，仍會有諸多問題發生，例如未經借名者同意，出名者逕行移轉給第三人，借名者有何權利可主張？借名登記契約消滅時效的起算點為何時？契約當事人死亡後契約是否歸於消滅？若未因此消滅，繼承人有何權利可以主張等。

在訴請法院確認契約存在後，若未能舉證或提出對自己有利的直接或間接證據，即有敗訴而無法請求返還不動產的風險。

再者，若出名人出賣該不動產，依最高法院民事庭會議決議，即便第三人（即買受人）為惡意且明知有借名登記之情形，借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究背信責任，而不能向第三人請求返還該不動產。更甚者，如果出名人本身有債務存在而遭索償，借名人能否以借名登記為由對抗亦非無疑。

二、如何返還不動產予借名人（實質所有權人）？

(一)、合意返還

土地法第43條規定：依土地法所為之登記，有絕對效力；又依民法第759條之1第1項規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。故已登記不動產所有權之登記名義人依法享有該不動產之所有權利，地政機關尚無受理因「借名登記返還」移轉登記者。

至於當事人間如確有借名登記之事實而擬為返還不動產所有權者，可依當事人之合意，以贈與或買賣等原因依規定向地政機關申請所有權移轉登記，或者，透過訴訟外紛爭解決機制（如鄉鎮市公所設置的調解委員會、仲裁機構仲裁人作成的仲裁判斷、民間公證人作成的公證書等）而達成合意返還。

註：借名登記返還事件不屬直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法所列之不動產糾紛事件，故不動產糾紛調處委員會無法受理借名登記返還事件。

(二)、訴請法院判決返還

如當事人間無法依上述方式合意返還，則可向法院起訴，循司法途徑訴請登記名義人（出名人）返還該不動產。

訴請法院判決應注意事項

訴請法院判決返還，首重於借名登記契約有效成立之舉證，因為對造可能會主張當初是贈與，或是他確實有出資。

因此，最好能提出借名契約，或提出當初出資購買不動產的買賣契約書、支付價款或貸款的證明、相關保險費用、裝潢費用、冷氣工程費、管理費、代書費、房屋稅、地價稅繳款書等證明文件，或舉證房地所有權狀由借名人保管、自購入以來長期居住該房地等事實，或是房地出租給他人並收取租金等證明。

其次是，既然有借名契約的存在，那麼要求返還的前提是終止借名契約，故建議依民法第549條第一項規定，先終止借名登記契約，再依第541條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還。

三、父母生前借名登記在他人名下的財產，繼承人可否向出名人請求返還？

按借名登記契約側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，賦予無名契約之法律上效力，於當事人一方死亡時，應類推適用民法第550條規定，除契約另有訂定外，該契約因而消滅。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，因此得依不當得利規定，請求移轉登記予繼承人全體，又這項請求權自被繼承人死亡時起，如15年間不行使，會因時效而消滅。

四、判決返還時應否課徵土增稅或契稅？

借名登記，是一種無名契約，並類推適用民法委任之相關規定，因此，基於借名契約將不動產所有權登記在出名人名下，出名人取得不動產所有權是有效的。

既然是有效取得，之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權，就是屬於另一次的所有權移轉行為，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。

另外，依契稅條例第2條之規定，其課徵範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅。

因此，借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅之範圍。

五、隱名合夥（借名登記）共同出資購買土地，於土出售時所獲利益，應課徵綜合所得稅

數人合夥共同出資購地，將土地登記在其中一人名下，嗣後土地出售，隱名合夥人按出資比例所分配價款，於減除成本及必要費用後之餘額，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，依法課徵所得稅。

所得稅法第14條第1項第10類：

其他所得：不屬於上列各類之所得，以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額。但告發或檢舉奬金、與證券商或銀行從事結構型商品交易之所得，除依第88條規定扣繳稅款外，不併計綜合所得總額。

舉例說明：
於106年時，由小揚出資100萬元、小柔出資200萬元，二人合夥購買土地乙筆，土地以小柔名義登記，若該土地於108年以600萬元出售予第三人，小柔將售地款之收入額按原始購買土地之出資比例分配與小揚200萬元（600萬元×1/3），於減除成本100萬元及必要費用10萬元後之餘額90萬元為小揚之其他所得，應檢附相關證明文件，併入小揚108年度綜合所得總額辦理結算申報。

納稅義務人隱名與他人合夥購買土地，未將土地產權過戶在自己名下，而登記在他人名下，於土地出售時所獲取之利益分配，其性質核屬債權之實現，該利益應併入個人綜合所得總額辦理結算申報，繳納綜合所得稅，若有漏報情事，經查獲後除補徵稅額外並依規定裁處罰鍰。

圖片來源：unsplash

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