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黃丙喜／國家公益發展協進會理事長

面對全台最大民怨：房價飆漲，蔡政府最近壓力不少，特別是明年三月總统大選在即，蔡總统七年前承諾的興建社會住宅20萬戶眼看就要跳票。

房價飆漲，原因眾多

房地產可說是牽涉總體經濟和個體經濟因素最多的產業，因為它交易金額大，又關係到人的投資、投機行為。所以，價格的漲跌不能從單一的視角看，有政府、民間和產業的系统結構，也有其中和時間及空間的直線、非直線因果動態關係，難怪近廿年來它經常成為引發地區型或全球性金融風暴的源頭。

高房價的根本原因在那？倫敦大學經濟學者柯林斯(Ryan-Collins)在《為何你買不起房子》書裡分析高房價問題的根源，傳統資本主義的債務模式、房屋-金融反饋循環的債務模式、房屋貸款證券化，認為高房價是市場供需的迷思，貨幣寬鬆、利率太低和人們的投機心態才是促動的主因。他提出三種實現居住正義的解方是金融改革、提高稅收和土地改革。

房價所得比為何愈拉愈大？薪資所得的上漲太低、增加太慢也是主因。台灣勞動資薪只佔國家GDP 的40%左右，反觀日本和韓國的都超過GDP的50%。

經濟和教育，也影響房價

房價飆漲現在不只是年青族群不滿，壯世代不少人也認為漲的太超過了。立法委員、地方民代最近纷纷抨擊公共設施比率過高，其實主要的矛頭就是要社會大眾看清楚，如果再把公設的錢算入國際通例的實坪計算，台灣都會區的每坪房價已經更是世界級的不合理了。

經濟和教育為何也跟房價的壓力指數有關？系統動力學創始人佛斯特( Jay W. Forrester)在《城市動力學》書中描述了全球熱點城市 (HotTown )發展或衰退的系統動態結構。他分析了人口、住房和工業等城市發展關鍵因素的變化比例，以及這些變化又如何影響城市的增長。近三十年來，城市邊界愈來愈大，工業和人口湧入，土地開始被填滿建築。 全球各大熱點城市在一個增長循環中蓬勃發展。這個增長循環由商業移民和稅收收入的強化循環良性推動（參見：城市動態的繁榮與蕭條循環圖)。

透視房價的系统動態結構

這張循環圖也適切地說出了經濟、居住和教育之間的動態關係。一個熱點城市究竟如何經歷增長和吸引力的上升和下降呢？ 城市被視為工作、生活和養家糊口的新地方。 城市建設蓬勃發展，就業不斷增加。 人們開始從其他地區轉移到其它城市，以尋找豐富的工作機會。

擴張的年代裡，就業增長不僅出現在建築工作中，還在該工作產生的所有輔助業務中，包括：律師、會計師、工程師、建築師、設計師和許多其他專業人士，這反過來又刺激了對印刷店、餐館、超市和百貨公司的需求。

隨著增長的持續，可用土地變得稀缺，房地產價格上漲，企業數量增長放緩。城市吸引力下降，建設放緩。 隨著建築熱潮的結束，失業率上升，有時會導致為窮人和就業不足的人建造低收入住房。

反過來看，這進一步減少了可供商業使用的土地，侵蝕了稅收，並使該市的商業活動也繼續減少。 隨著企業消失，建築維護工作減少，並導致了廢棄建築和貧民窟，進一步降低了城市的吸引力並驅趕更多企業離開。而隨著企業的流失，稅收收入也隨之減少，從而造成財務壓力。 提高稅收短期內解決了收入問題，但造成另一個商業移民的惡性循環 。

可負擔住宅的解方

聯合國、世界銀行等國際組織對可負擔住宅的定義是，房價家庭所得比在六倍以下，而房租家庭或個人所得比則在30%以下(包含政府的租金補貼)。全台六都現有的房價、房租都超過此一國際標準20%以上，顯見民怨之重。

內外環境的變化怎樣影響城市的發展？城市動態 (Urban Dynamics ) 並且發現，一個城市的長期健康發展，經濟轉型、職業培訓、住房供給的適當運用都扮演著非常重要的角色。而降低貧富差距的解方，根本在於廠商的家數所推動的就業率的提高，廠商家數-就業-房價-建物更新-貧窮-城市吸引力-稅收的系統是一個循環的動態關係。

總而言之，可負擔的社宅確實是解決青年和弱勢族群房價壓力的有效對策，但影響房價相關單位有中央銀行、財政部、金管會、內政部，關鍵社宅土地供给在財政部、國防部、教育部、內政部。蔡政府面對房價的民怨，不能自掃門前雪了！

城市動態的繁榮與蕭條循環圖

▲從城市動態學循環圖中，可以清楚看到房價和貨幣、稅賦和土地、產業、經濟和教育、勞資之間的多重互動關係，而其中社會住宅是維繫一個城市吸引力的垂要因素。

照片來源：CNEWS資料照片、Unsplash示意圖

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