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公設為何吃掉你房貸的3成?一張圖秒解  
公設為何吃掉你房貸的3成?一張圖秒解  

匯流新聞網記者蔡佩蓉/台北報導

台灣高公設比、買房總價35%被公設施吃掉,尤其近年房價高漲,更被許多人議論不合理。近日內政部次長花敬群拋出,將針對公設比過高進行檢討,例如車道、車位的計算,並會將休閒室等空間比例限縮,內政部五月前會確定最終版本,送行政院審查。

台灣公設比堪稱是世界奇蹟,前幾年海外置產風行,許多台灣投資者就被國外產品吸引,包括泰國、馬來西亞買房全為「實坪制」,當地人就形容,「我買室內房子,其他停車位、公共設施、游泳池都是建商送的。」當時不少業者,更以國外「實坪制」凸顯房價性價比高、租金報酬率高,不用像台灣預售屋要負擔超過30%房價買公設。

在台灣為何會買到所謂的公設「虛坪」呢?屋比房屋總監陳傑鳴解釋,主要是目前國內房屋交易是以「建物登記面積」作為計價標準,但因建築法規放寬許多可不計入容積但可登記的項目,例如 陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等。

陳傑鳴進一步說明,加上地政法又准予辦理建物測量登記面積多於使用執照面積,使得許多附屬建物、公共設施得以灌入坪數並計價,也導致長期以來真實的房價資訊被混淆,許多公設比高達30至50%的個案,讓民眾買房可能買到很多用不到的「虛坪」,產生很大爭議。

陳傑鳴舉例,在台灣若建物總面積是30坪(不含車位)、總價1500萬元,那麼房屋單價就是50萬元,但因房屋所有權狀上有包含「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」面積等資訊,如果共用部份高達50%,其實「主建物」(即室內客廳、房間等專有的空間)加上附屬建物(如:陽台)的實坪面積僅15坪,藉此換算實坪單價將激增到每坪100萬元,房屋單價將相當驚人。

不過,建商卻持不同看法。鄉林集團董事長賴正鎰針對內政部擬在5月提案修正「建築技術規則」,降低新建案的公設比來達到降低房價認為,建商若要經營下去,最後就是被迫拉高單坪售價,這對降低房價沒有幫助,一切應交由市場自行決定。

賴正鎰指出,公設多寡跟房價並無絕對關係,通常建案公設區分「小公」、「大公」。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施,即由部分住戶共同分擔的空間;「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室等,即全體住戶共同分擔,光是這些最基本的大公、小公加起來的公設比,至少要22%以上。

他解釋說,過去大樓只要一支逃生梯,後來政府強化消防逃生安全,建築法與消防法等相關法規趨嚴,各樓層與地下室都有防火門等消防設施空間,8層樓以上建物應設置至少2座逃生梯,另11層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室,所以公設比才會拉高到29%左右。

賴正鎰強調,共有部分並非虛坪,且多數是為了建築安全或設計所必需,房屋買賣價格是由市場供需而定,共有部分登記只是改變單價的計算方式,對壓低房價沒有幫助,若硬要將公設拿掉朝向「實坪制」計價,只會把房屋單價拉高,徒增實價登錄的亂象與困擾。

他進一步舉例,若一戶50坪、總價1000萬元的房子,原本每坪單價20萬元,拿掉35%公設比的坪數之後,變成32.5坪計價,那建商依成本及收益還是要賣1000萬元,如此一來每坪單價飆高到30.7萬元。

陳傑鳴總結,不管是否實坪計價或是政府修法縮減計入公設項目來調降公設比,在法規尚未調整前,建議民眾購屋還是應詳細了解契約主建物、附屬建物以及公共設施等三種坪數,並要求分別標示與明列面積,並且確認公設狀態,除了避免買到不實坪數外,還可以挑出擁有符合自身需求的公設。

照片來源:賣厝阿明授權提供

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