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匯流新聞網記者吳官隆、李盛雯/ 台北報導

國土計畫將於民國114年取代已實施將近半世紀的區域計畫，帶來許多土地使用管理制度的新轉變與影響。為瞭解其對不動產市場之影響，政大不動產研究中心於22日與內政部營建署共同舉辦國土計畫與不動產市場研討會，邀請內政部政務次長花敬群、營建署副署長陳繼鳴、政治大學副校長陳樹衡蒞臨指導與致詞，並邀請20位產官學專家學者研討國土計畫相關議題。

政務次長花敬群致詞時表示，國土計畫是一個龐大的系統，包含中央、地方等重大議題，也累積幾十年來的問題而充滿挑戰，攸關國家準備多少量能來處理這些工作，今天藉由這個研討會讓產業界、學術界與中央、地方行政部門共同討論，協助國家找方向、找路徑、找態度，花敬群特別強調國土計畫對不動產市場影響，更應該關注在住宅服務及人民的福祉。

副署長陳繼鳴提到不動產與計畫管制確實是息息相關，也跟人民的權利義務有關。在目前國土管理制度轉換過程中，民眾基本權利會盡量保留，但國土計畫會去逐步調整，以維護土地倫理的高度，讓整個國土空間更緊密及永續，提供民眾一個良好居住環境。此次研討會探討很多國土計畫的重要議題，包含鄉村地區、產業部門，到特定地區等，期待各界能提供寶貴建議。

副校長陳樹衡表示此次研討會實踐了政大在人文科學議題上的著重，尤其國土計畫是一複雜課題。同時肯定不動產研究中心的成立以來，持續舉辦各式講座、論壇、研討會等專業學術活動，並且場場參與踴躍，也每個月定期發行政大不動產月報，文章也多被新聞轉載等，顯示不動產研究中心非常積極地對相關不動產議題持續研究及發揮影響力。

正當台灣人口總量開始遞減，移入都市地區人口比例已成穩定之際，適逢國土計畫法通過並即將全面施行管制，國立政治大學地政學系教授兼政大不動產研究中心主任賴宗裕指出，本次國土計畫法規範國土功能分區分類重新劃設，易使地方政府過度著墨現行非都市土地如何轉換成可開發用地，進而直接或間接促成農地質量之流失及未來不動產市場往非都市地區拓展之可能。

因此，未來不動產投資開發建議優先考慮城鄉發展地區、部門發展用地區位周邊，並注意鄉村地區可能會有增加額外住商供給量。至於民眾則應注意重新分區分類後所帶來新的土地使用限制與不動產價值變動，為避免發展失序，新北市城鄉發展局局長黃國峰提到目前新北市所劃設的國土功能分區，國土保育地區及海洋資源地區面積合計已佔八成以上。

至住商供給則依循成長管理策略，以軌道建設三環六線為主軸，配合新市區整體開發、都更三箭及工業區老舊聚落轉型、老舊市場改建等，引導居住、產業往都市計畫地區集中，可讓新北市有序發展並滿足未來發展需求，國立成功大學都市計劃學系教授兼系主任趙子元認為國土計畫上路後，既有都市可建築用地短期原則上不受影響，而未來主要新增供給會在城鄉發展地區第2之3類，但開發成本會增加，包含需承擔更多環境責任、ESG、淨零路徑等。在此影響下，趙子元建議不動產開發應有更清楚的責任義務與回饋機制。

例如未來建築供給地區應考量價格上漲、炒作問題並回應住宅可負擔性，並在規劃與審議上著重環境保育，以實踐居住正義及維護環境正義，永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為國土計畫全面施行後，對目前市場交易主力的都市房地沒有影響，而對非都市土地影響較大。觀察2021年非都市土地交易量占比達45％，比例頗高，其中農地未來劃入不同功能分區將有開發程度落差，後續農地是否出現轉售，讓交易量放大，值得觀察。

目前非都市地區未來透過鄉村地區整體規劃將有新的住商用地供給，花蓮縣文化局局長吳勁毅說非都地區的住宅需求有三類：既有不足、返鄉與移居，其提供需求應基於生活文化脈絡，如原住民部落的住宅需求、地方倫理與社會照護、生活中務農（產業）的住宅空間需求等，要透過鄉村地區整體規劃的計畫工具新增這些住宅供給，就須將自由市場的遷徙自由排除，避免炒作流弊。

照片來源：政大不動產研究中心

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