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徐紀高／旅美工程博士

居住正義是台灣社會的重大議題也是國安問題，最主要的核心當然是高房價和低薪，造成台灣有世界上數一數二的超高房價所得比，在少子化的時代下，台灣擁有世界前沿的房價所得比與超低生育率之外，我們的人口老化也是世界前沿，2025年台灣就要進入超高齡社會 。這些為數眾多的長者，也包含富裕的戰後嬰兒潮世代，掌握當代大量的財富，如同日本一樣，多數都擁有房地產也是出租房子給年輕人的房東，但他們缺乏消費不若年輕家庭需要大量開支，但後者卻可以促進消費市場的繁榮。

但同時也有經濟不那麼富裕的老人，一個人孤獨的居住在自己的老房子裡，勉強度日。孤獨死的故事在日本時有所聞，日本政府現在要面對的是如何照顧大量獨居老人的問題與改善其生活品質與環境。但這不單是日本政府的挑戰也是台灣政府的挑戰。

台灣政府學習了美國以房養老的政策，讓經濟不那麼富裕的老人，可以抵押房子給銀行，讓他們老有所終。這樣逆抵押權的設計，讓銀行可以先支應他們的生活支出，最終以房子回歸銀行，他們也體面一生，是雙贏得結果。近來更結合安養信託的規劃，讓銀行運用信託機制與房地產價值，讓以房養老甚至也可以留房養老更為安全與值得信賴。而這樣的機制是可以更加進一步與年輕人買不起房的問題結合起來，讓青銀不是只有共居互相照顧而已，更可以讓青銀共贏讓世代共榮。

如年邁的老人居住在環境不佳又要爬樓梯的舊房子裡，他們無力離開也無力改善，這時可以用留房養老的信託機制，讓他們離開去居住在環境較佳的樂齡住宅中。政府補助舊房子的補強與裝修費用，年輕人就有承租的誘因，若能搭配先租後買的機制（Rent to buy），再讓銀行信託做公正的第三人與專業資產管理者，則就可以達到青銀共贏，這可以優先應用於舊房子較多的市區。

而富裕的長者也可以設置如同美國一樣設置具有先租後買的選擇權契約設計（Rent to own），而政府可以補助這樣有選擇權的租約帶來較高的租金部分，讓年輕人也可以有機會提早購房，這是我認為較為完整的社會住宅政策。

照片來源：Unsplash示意圖

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