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張書瑋／海外房產專家

大馬2022年房市迎來大復甦、房市成交創歷史天量，2023會怎麼表現呢？本文探討2023年的房市預測。

一、2022年交易量創歷史新高

自2021年第四季交易量破九萬戶歷史單季新高後，之後2022年的每一季都高達九萬戶以上的成交量，甚至在去年第三季還超越達到10.5萬戶交易量，全年達到38.9萬戶、成交量及交易額皆破歷史新高，本地市場熱絡程度高。

2021第四季起將covid-19列為法定傳染病、並在2022/4/1起全面解除邊境管制，房地產市場在短時間內快速恢復生氣，類似於2003年SARS後的情況。這次疫後，將遞延了近三年的買方全部推回市場看房，就在地仲介回饋，近半年的帶看量較去年增加了150%，買方回籠帶動整體房地產市場的買氣並反應在破紀錄的年交易量，總交易量較前一年成長29.5%。其中商用辦公室的交易量成長46.3%，住宅部分較前一年成長了22.3%。

價格部分，總成交金額也創新高，房地產指數則小幅成長2.8%。

另外在房地產的供需方面，未售出新建房屋量已經較前一年減少了24.7%，連續四年來的新完工物件也逐年減少，顯見在需求逐漸增加，供應減少，未來若政府在建案核可能更嚴謹，建商能在推案前依照市場需求設計規劃產品，供需不均的狀況應能逐步改善。

二、新政府百日執政成果人民有感

安華任相後的新政府百日成績單，雖未有重大改革，但人民普遍有感，他將今年的財稅預算案的重點放在減少公款浪費以及重整稅制及津貼，特別注重在低收入群體B40和中等收入M40群體的社會經濟地位，藉以縮小貧富差距鴻溝。

首相安華也在百日內積極拜訪鄰國領袖，先後到了印尼、汶萊及新加坡，推動周邊國家外交、經濟合作。內政部分由於是多黨組成的聯合政府，可以看到安華在權力的下放及資源的分配上更有智慧的讓各州屬能平衡發展，鞏固聯合政府的穩定，此舉對長期馬來西亞政局的穩定度相當重要，避免發生前幾年政變情勢再次發生。

在當地很多的政論分析也表示，近期安華不太會有重大改革事宜，因為自2018年的喜來登政變後，大馬四年換了三個首相，國內外期盼的是更穩定的政府，求穩定應該是在動盪多年後首要工作，穩定後才有進行大力改革的底氣及支持。

三、預測2023房市會好，幾個理由如下：

(1)大馬通膨率狀況近一年約在3-4%，雖比疫情期間1-2%高出許多但仍屬可控範圍，部分銀行及法人單位預測OPR(隔夜拆款利率）不會大幅調整，根據凱投宏觀(Capital Economics)表示，馬來西亞央行預計將在今年剩餘時間保持利率不變，而路透社訪問的經濟學家中，約半數受訪者預期大馬央行今年下半年會把利率調升到至少3%，也有單位預測大馬央行將在2024年開始降息。

另訪問了幾位在地的銀行第一線從業人員也回覆，銀行在房貸放款部份，目前已經較疫情期間放寬條件，不管是銀行對房屋的估價（提高）或是願意放貸的額度都改善很多，更寬裕的資金市場有助於後續房市復甦的子彈供應。

(2)政治先穩定，經濟後補強

經歷去年底大選及超過百日的新政府檢驗，馬來西亞的政局可以說暫時是穩定了。以新任首相安華在上月底的新財政預算案的公佈，以及新任閣員、對各方政治勢力的作法，記者訪問當地人都明顯有感。雖然在經濟政策上並沒有重大的公共工程或發展項目，預計在今年上半年政經情勢更加穩定，在明年的預算應該會大刀闊斧進行經濟發展的推進。

(3)房市交易量反彈超過5個季度，量升價將漲

在2021Q4房市的爆量，延續到2022全年度房市交易量破歷史紀錄，房地產市場持續恢復。近三年的疫情期間，房市推案量大幅減少，建商在同一個案場會視銷售狀況調整價格，狀況好的時候甚至每個月調高價格。而去年三年很多建商幾乎沒有調漲價格，近期則聽到市場在討論調漲售價的消息，顯見預售屋建商感受到市場反轉，筆者觀察預計在今年第二季起會陸續調漲價格。

大馬市場沈寂了三年，當地許多學者及業界認為房市將進入下一輪的經濟循環，目前應該在底部。筆者建議若是在幾年前進場買房的屋主，不需急著現在脫手，畢竟馬幣還處在相對低的位置，可以持續觀察大馬政治經濟局勢，待漲回到較合理的匯率後再來考量（美金兑馬幣較合理的價格為1:3.8，目前則為1:4.5)。而準備進場的買方近期是不錯的時間點，在房屋價格還未補漲、馬幣仍低的狀態下，可以多看多比較。

另提醒現況國境開放，有相當多外國業者直接到台灣辦理說明會或遠距銷售，建議仍透過台灣合法成立之仲介商來進行交易，會受到台灣法令的保護，較為安全。

照片來源：CNEWS資料照

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