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房價跌了、人散了!社區爆有黑幕:持續只會不斷「惡性循環」
房價跌了、人散了!社區爆有黑幕:持續只會不斷「惡性循環」

好房網

現在越來越多年輕人喜歡買大樓,除了住宅趨勢外,最大原因莫過於有「管委會」的存在,有規模的管理制度,可以有效維護社區品質,不僅可以收發包裹,更可以承擔社區管理、維護、修繕責任,以達到社區居住的安全,但「管委會品質」卻是買房的重要指標,也是日後房價升值保證。而有些社區管理費驚人卻沒有達其功效,不僅制度混亂,管理人員素質參差不齊,甚至更曾經發生過管理基金不足,財務出狀況導致社區無法運作的窘境。

日前有網友在房產論壇《mobile01》反應,之前聽聞一些大型社區因為管理費用高,很多住戶都會爭相要當委員,有的甚至被搞到社區最後都沒什麼錢,導致一些大型公設要維修的錢都拿不出來,最後也連帶影響到該社區的房價。因此好奇大家買房的時候會在意社區的財務狀況嗎?財務狀況時常出問題的社區是否會影響房價,有什麼辦法可以避免踩雷呢?

文章曝光後,網友一致認為,買房前深入了解該社區管委會運作是相當重要的,社區公基金餘額可以反應社區品質好壞,「好社區的餘額=戶數*10萬以上,一般社區餘額=戶數*2萬-10萬,不能買的社區餘額=戶數*1萬以下,通常從成交行情也可以看的出來,爛的沒人買的,價格就會便宜」、「管委會都要把每月財報,貼在個公告欄供居民翻閱。我們社區有建置雲端系統,所以用app就可看了」、「好社區財報貼在電梯或大廳公告欄,大樓社區不貼財報的就走人,避免踩雷」、「我住的大樓、電梯/大廳/健身房都需張貼上個月的月報表及會議記錄,不貼不update報表就是管委會失職」。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,社區財務狀況差,必然對房價產生負面影響,而且,容易導致惡性循環。因為財務狀況差,就會導致建築物管理、維護、修繕不良,導致房價下跌;因此,一些優質住戶不能苟同而又無奈之下選擇搬走,再撿便宜進來的住戶可能會更不願意繳錢,財務狀況進一步惡化一定會導致建築物管理、維護、修繕更加不好。

郭紀子進一步說明,社區財務狀況差,也表明社區管理不善。眼尖的住戶,要看大樓整體狀況,也要看財報,管理費收支表在看的時候有什麼技巧,例如是否能看出管委會可能帳務不清,或者該社區可能住戶品質等等的端倪?一、看存款。管理費與公共基金是否分存活期存款與定期帳戶,金額多寡。二、看資金運用。經常性支出如:物管、保全人事費用,設備維養費用,公共水電費用,環境清潔、景觀維護費用,行政事務費用,俱樂部費用等等,諸如此類,支出金額、比例、收支結存是否正常、合理。要收支平衡,每月略有結餘,並適當提列長期維護修繕基金,未來經費不足的風險才比較低。

三、看財務監督機制。社區財務要公開透明,財務公告是《公寓大廈管理條例》規範管理委員會的義務,必須按時定期將財務報表公佈於社區公佈欄上,年度財報每年應於區分所有權人會議中報告。經費動支權力要分層授權,區分所有權人會議授權管理委員會可自行決議使用的額度,管理委員會決議主、財、監委可動支零星費用額度,保持靈活運用的彈性,提高財務運作的效率。

●本文經好房網授權轉載。

原標題:房價跌了…人散了!社區爆藏黑幕:只會不斷「惡性循環」

照片來源:好房網

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