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CNEWS匯流新聞網記者許哲綱／台北報導

大家都知道買賣房屋要繳稅，但你知道在什麼情況下可以退稅嗎？不論是小屋換大屋、舊屋換新屋、先買後賣或先賣後買，只要符合條件，就能向政府申請重購退稅或是重購扣抵。永慶房屋整理土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）及房地合一稅（新制）退稅條件與方式，幫助民眾了解自己的權益，減輕荷包負擔。

「重購扣抵/重購退稅」是政府提供換屋族的節稅優惠方案，民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，並符合相關條件，即可申請扣抵或退還出售舊屋時已繳納的所得稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，不同時期購入的不動產，辦理的規則不太一樣，出售的房屋若是在104年12月31日前買賣取得，適用財產交易所得舊制，在重購房屋隔年申報所得稅的時候，從所得稅應納所得稅額中扣抵；反之，若是在105年1月1日之後買賣取得，則適用房地合一稅制，可於完成移轉登記之次日起提出申請退稅。

不論新制或舊制，退稅採計條件都包含出售及重購房地的時間，以完成移轉登記日為準在2年以內，及出售的房地賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用。新制或舊制不同的地方在於，舊制的房屋戶籍登記須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的直系親屬則限縮為未成年子女。其次，新制有限制重購後5年內不能改作其他用途或再移轉，否則將追繳原退還稅額，舊制無限制；最後，舊制僅針對小換大才能退稅，新購屋價額需大於舊屋價額，新制則放寬大屋換小屋可按比例退稅。

陳俊宏補充，針對前述財產交易所得稅與房地合一稅的扣抵或退稅，新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。但要注意的是，政府為了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有實際居住使用，退稅申請將不會被核認。

土地增值稅的部分，買入新屋和賣出舊屋的時間同樣需要在2年內，且設籍與房屋的所有權人，均須為本人、配偶或直系親屬，並符合自用住宅情形。特別要注意的是，新舊土地的所有權人，必須為同一人，也就是說，買房子和賣房子的要是同一個人，如果今天賣掉自己名下的房子後，以配偶名義買入新屋，土地增值稅就不能退稅。

陳俊宏說明，土地增值稅重購退稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退還土地增值稅，最高退稅額以所繳稅額為限。

新購房地自登記日起列管5年，陳俊宏提醒，如有下列任一情形，將會被追討稅金，5年內售出或過戶（包含配偶贈與移轉）；改做其他用途，公益出租、營業都不行；戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬，5年期間至少要有1人設籍。

重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效為5年，土地增值稅則為10年。陳俊宏建議，換屋前先了解退稅條件並試算，再規劃房地登記，才能符合最大利益。若想了解更多稅費資訊，歡迎民眾到永慶房仲網的知識專區了解更多或至永慶房屋門市洽詢。

照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照

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