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【劉安桓專欄】租賃住宅條例施行,打造全新租賃住宅關係
【劉安桓專欄】租賃住宅條例施行,打造全新租賃住宅關係

劉安桓/律師

一直以來台灣有超過300萬的租屋族,超過100萬戶房屋用來經營出租,包租、代管業在國內租賃市場也因此盛行,房屋租賃越趨企業化經營模式,包租、代管業常憑藉著自身優勢地位,迫使前來租屋的房客簽下不合理的租約,日前更傳出有包租的二房東坑殺78名房客的駭人新聞,為避免租賃契約糾紛層出不窮,今年立法院三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(以下簡稱租賃住宅條例)針對國內住宅租賃市場明文規範,並且在今年6月27日上路,期待健全國內的住宅租賃市場。

租賃住宅市條例實施後對於未來房東與房客影響,如以下數點簡述之:

(一)租賃契約全面納管,使得租賃關係更加明確:
租賃住宅條例上路後,政府從源頭控管租賃契約,將來房屋住宅租賃契都要依照內政部所制定「房屋租賃定型化契約應約定及不得記載事項」,即透過政府事先擬定,讓房東房客的權利義務有了明確的約定,減少房東與房客就租賃契約各執一詞的情形再次發生,也讓迫使房客簽下不合理之租賃契約的惡房東無所遁形。例如,一般民眾租屋常遇到問題就是房東會超收電費,在租約上約定好一度6塊或一度10塊,這些電價根本超出台電所訂定的電價,成了房東剝削房客的手段之一,而內政部所制定「房屋租賃定型化契約應約定及不得記載事項」規定不可以超過台電所訂定的夏季最高電價,租賃雙方應遵照上述應約定及不得記載事項,依照台電所訂定每度電價來約定房客所應繳每月電費。

(二)押金不得超過二個月租金總額
以往房客想提前退租的時候,會考量到房東不論押金多少都會全部沒收,最終只好打消提前退租的念頭,但這已經把押金變向當成提前解約的賠償金了,早已失去原本擔保房客完整地返還房屋的本質,所以租賃住宅條例特別明文規定,押金以二個月租金總額為上限,超出二個月押金總額的部分已不再是押金,房客可以用來扣抵租金或要求房東返還超出的部份,將來房客如果提前解約,房東也只能沒收二個月租金總額的押金。

(三)房客積欠租金2個月,房東可直接終止租賃契約
以往礙於土地法第100條之規定,關於不定期租約,房客如果欠租,房東要先用押金扣抵房租後,欠租金額達2個月租金以上時,經催告後,才能終止租賃契約,但如此卻失去了押金原本擔保房客完整地返還房屋之本質,所以租賃住宅條例特別排除了土地法之規定,規定將來若房客欠租2個月,因為押金並不擔保房客按期繳納租金,房東不必再用押金扣繳房租,只要催告房客限期繳納房租,而房客仍然不繳納時,就可以直接終止租賃契約。

(四)轉租必須取得屋主同意
避免轉租發生屋主、二房東與次承租人糾紛,租賃住宅條例明定二房東在轉租前,必須取得屋主書面同意,並且在簽訂轉租契約時,向次承租人出示書面文件。同時,轉租契約須載明轉租人與屋主間的租賃範圍、期間及得終止租賃契約之事由。

(五)廣告不實之租屋平台賠償責任
相信有不少人從租屋平台上搜尋房屋出租訊息的經驗,但是出租房屋的現場,卻跟租屋平台上提供的資訊、照片相差甚遠,租賃住宅條例對此也做出了相對應規定,使得出租平台在出租廣告刊登前,必須先調查廣告資訊是不是跟事實不符。若出租平台明明知道,或者是稍微查證一下便可知道廣告資訊與事實不符,仍然刊登出租廣告,那麼因為相信出租廣告而承租房屋的房客,可以請求租屋平台跟包租業一同賠償因為廣告不實所受到損害。

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