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【張書瑋專欄】大馬房市自住大爆發,今年將破歷史成交紀錄
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【張書瑋專欄】大馬房市自住大爆發,今年將破歷史成交紀錄

【張書瑋專欄】大馬房市自住大爆發,今年將破歷史成交紀錄 17

張書瑋/海外房產專家

馬來西亞整體經濟、政治狀況恢復穩定,需求增加,價格也回升。除了苦了很久的屋主終於可以鬆一口氣之外,尚未進場的投資客也看見機會。根據馬來西亞valuation and property service department統計報告,今年上半年房地產市場的量及價持續成長,有望創下歷史新高!

市場現況解讀:

1.價量雙漲,上半年成交量及價皆創近年新高

2022上半年,物業交易量為188,002個單位,較去年的139,752成長了34.5%。其中61.8%是住宅,8.1%商用、2%工業用、22%農業用。住宅交易量共116,178間,其中以價格在RM30萬以下的單位占總數的56%為最多;其次是價格RM30萬到50萬的單位,占總交易數量的23.6%;RM50萬至100萬的單位約占15.2%,價格在100萬以上的單位則占4.9%。

馬來西亞政府規定,外國人在當地大部分區域的買房限制價格需在馬幣100萬以上,而根據以上統計資料,有將近95%的成交單位是低於這個價格的,可見雖然海外資金尚未完全回到當地,但本地市場剛性需求增加,本地人買房數量大幅成長。

另外,隨著需求增加,價格也持續回升,今年平均交易價較疫情前成長高達36.1%!

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2.overhang新房完工未售出量減少

今年新建項目持續增加,不過目前為止的滯銷房產數量是34,092個單位,比起去年36,863的單位數減少了7.5%。可見新房的去化速度增加,買方購買意願高,且銀行批准貸款,預售屋的銷售狀況佳,讓建商對房市信心漸漸恢復。

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後半年展望:

1.通膨控制得宜

今年二月,俄烏戰爭爆發後迅速引起全球通貨膨脹及能源、糧食危機,世界各大經濟體面臨巨大的衝擊。各地物價飆升之時,馬來西亞整體卻保持相對穩定的狀態。原因是馬來西亞為石油出口國,95無鉛汽油的價格大約只有台灣的一半,其受到油價上漲的影響較小,通膨狀況也相對可控。

2.經濟復甦強勁

今年(2022)初開始疫情逐漸趨緩、國境開放、入境免隔離,遊客漸漸回來,觀光產業復甦。五月,馬來西亞政府宣布解除室外口罩令、八月起解除室內口罩令,各項經濟活動陸續恢復正常運作。整體市場回溫,自住、自用房屋需求遽增,旅遊房產(民宿、酒店)成長也更甚以往。

大馬國境在開放後經濟復甦力道強勁,外銷及內需同時發威,今年第二季的GDP較去年同期成長8.9%(第一季也成長5%),遠超過經濟學家預估的年增率6.7%。

根據馬來西亞國際貿易暨工業部(MITI)發布之統計資料顯示,馬國今(2022)年8月份總貿易額為2,657.44億馬幣(約584.12億美元),較去(2021)年同期成長56.7%;貿易順差達169.24億馬幣(約37.2億美元),下跌19.9%。

3.政治越趨穩定

隨著「一馬弊案」塵埃落定、前首相納吉入獄,巫統重新取得大權,馬來西亞政治暫時穩定。且近期國內通過政治旋轉門條款,相信國會殿堂的穩定度會有所提升。而預期今年十一月後明年第一季將舉行大選,屆時若持續為巫統執政,相信在政治上能持續穩定的態勢。

4.馬幣相對穩定

根據MIDF研究,馬幣走弱與其他國家相比仍不算跌幅太深。日圓兌美元在6個月內貶值近15%,歐元兌美元也跌至1:1的重要關口,泰銖半年貶值超過8%。相比之下馬幣顯得沒那麼糟糕。而大馬的通貨膨脹率仍在溫和3.4%增幅,仍屬合理範圍。

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存在的威脅:

1.勞動市場仍缺工

先前因疫情緣故,馬來西亞實施外勞引進凍結令,現在雖已解除,卻因政府單位曠日廢時的程序,遲遲等不到移工數回升。仰賴原物料生產和出口的馬國正面臨2020以來最嚴重的缺工。馬來西亞有5%的經濟產值來自棕櫚油,而該產業表示,今年產出恐減少300萬噸,將損失40億美元。橡膠手套產業也表示,如果缺工持續,今年收益將會損失7億美元。若此狀況持續未解決,將會造成慘重的經濟損失。

2.OPR續升,成本提高

大馬央行每二個月召開利率存準會議,今年自五月以來連續三次升息一碼,目前OPR隔夜拆款利率已經達到2.50%。此利率較疫情期間的史上最低利率1.75%已回升三碼,但目前市場對於利率回升的反應仍不明顯。

國內專家學者認為大馬的OPR應該隨美國聯準會的升息調整利率政策向上,市場一派看法未來仍有3-4碼升息的可能性,屆時市場的房地利率預計將回到3-4年前的4.5%左右,預計將會對房市的資金帶來不小壓力。

總結

大馬在越來越明朗的政治情勢,伴隨著經濟強勢復甦,國內的自住、自用也大爆發,房市前半年大發利市。以此之勢,今年交易量有望創歷史新高,是很好的進場買點,特別是本地自住區域的房屋市場。

唯過去海外置產的屋主較多購買市中心等非自住區段,則需要再等等,等待市中心商業狀況回復、超越過往,才會是好的賣點。

照片來源:CNEWS資料照

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