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【朱成志專欄】兩岸房地產冷熱不一
【朱成志專欄】兩岸房地產冷熱不一

朱成志/萬寶週刊社長

我曾在2018年8月1295期週刊點出,川普出身房地產,又曾經破產過,所以他看到中國地產業的過度槓桿,這就是經濟的要害,川普認為打貿易戰會引發中國地產崩盤。經過一年再看,「史上最大泡沫」的中國房地產市場,已出現大崩盤危機!根據中國人民法院公告,上半年有超過270家中小型房企破產,去年秋季萬科(000002.SZ)開會,以「活下去」為主題,可見大型房企壓力,至今負債比例仍高達85.3%,打折出清房產的行動越來越多,殺價越來越兇了!

大陸打房 地產業開始大淘汰

7/30中共中央政治局開會定調,確定延續房市調控,堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」,次日A股房地產類股大跌,市值蒸發將近550億人民幣, 今年實施收緊房地產資金政策超過15次,光是上半年,全中國房地產調控次數達251次,與去年同比增加31%,政府擺明了用力打房。

今年中國房企地產債到期超過4000億,如果金流斷了鏈,破產的骨牌效應難以避免。地產商至2018年底約9.6萬家,前重慶市長、前中共人大財經委副主委黃奇帆日前指出,未來10幾年中國地產公司有三分之二以上會被淘汰,聽起來毛骨悚然。
去年中國52家大型指標性建商的資產負債率升高,其中有半數資產負債率超過80%警戒線,47家房企的資產負債率超過70%。統計2018年以來有息負債規模總計超過5兆,較2017年增長19.2%。

中國恆大、碧桂園、保利、萬科等17家房企,在2018年的負債均超過千億人民幣。負債居首的是中國恆大(3333.HK)今年負債跳升到1.57兆人民幣,碧桂園、萬科負債也都超過1兆人民幣,參閱附表這些大型地產掛牌公司,這的確是非常危險的財務狀況。

2017到2019年是大陸建商發行「美元債」的高峰期,這3年人民幣兌美元匯率的平均值約在6.5左右,現在貶破7.1,創11年新低,建商又有匯兌的損失。中國恒大以約174億美元的存量海外債居首,其他還包含碧桂園、融創中國、綠地等,各家存量規模分別為67、56、46億美元。

中國地產商在2010年只發行了89億美元的債券,但目前離岸高收益債券規模已達1140億美元中國地產的債券利息比美國垃圾債券的6%及歐洲的3.1%高出許多,因此吸引了各國的投資人。中國地產商泰禾集團(Tahoe Group)在今年6月發行了3年期的4億美元債券利率16%,是今年在亞洲發行的美元計價債券中的最高收益率,高風險的產業,當然以高利息才能吸引大金主。

8/20中國恒大集團旗下各大區域子公司推出全面促銷活動,折扣力度遠超過往年,最低打6折,外傳許家印總裁四處找外資金主借錢,負債為全國地產負債第一大戶。之前本刊1288期介紹恆大入主了賈躍亭玩不動的FF電動車,樂視早就被賈躍亭過度擴張玩垮了,恆大投入燒錢的電動車,但自己本業的房地產壓力更大,大陸地產商越大的越危險,如果垮了就是連鎖反應。

中國萬科、萬達集團也推出全面降價,碧桂園更裁員求生。恒大跳樓大拍賣,引發房地產全面割喉戰。中國內部已準備,和川普的貿易戰長期抗爭,但是人民幣貶,資金外流,中方現在用收官員護照,限制資金外流的怪招多,這些對中國房市更不利。

港人來台置產 台灣房市越來越熱

相對大陸房市的泡沫化,台灣房市則好多了,7月銀行房貸比6月暴增560億,罕見大量,房貸年增5.6%,是八年以來新高。7月份五大銀行(台銀、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行),新承做房貸為637億,為2016年1月房地合一課稅,這三年半以來的最大,7月六都買賣移轉棟數月增二成,年增16.7%,顯示房市交易熱絡,當然因為趕在鬼月之前交屋,也是7月房貸爆量主因之一,景氣已加溫了,去年六都選後,我第一個說高雄房地產復甦,當時也分析多家高雄在地建商,去年底就有振奮的銷售數字,今年更擴大到全台,當然明年1/11總統立委大選結果,更將衝擊台灣房地產的景氣起伏。

五大銀行合計房貸市占率約四成,新增房貸金額與利率,被市場視為房市景氣風向球,7月新增房貸利率連2個月下滑到1.619%,7個月低點。2015年12月,五大銀行新增房貸飆上863.7億,創歷史新高,主要是房地合一課稅將於2016年1月上路,市場湧現一波「最後上車潮」,今年前七月,六都合計買賣移轉棟數13.3萬棟,為五年同期的高點,房市溫和成長,且都以自住買盤為主,以6月房貸餘額計算,自住占比高達87.5%,參考附表台股的建商股負債比例,冠德(2520)、皇翔(2545)、興富發(2542)略高,在75%上下,大多50∼60%,像尹衍樑的潤泰新(9945)負債比才只有46.1%,拿來和大陸房企相比,也可以說「財務體質」好太多了。

2018年外國人取得國內「建物面積」第一名就是香港籍,去年一共取得約1.6萬坪的建物面積,也就是說外國人在台購置不動產中,以香港人最為積極。據移民署規定,港籍人士在台灣「投資移民」僅需600萬元,相對於加拿大要950萬港元、新加坡要1,450萬港元、英國要2,000萬港元等投資移民條件,台灣最寬鬆,且通過審查即可獲得台灣居留證,只要符合一年出境不超過30天,或連續兩年、每年在台住滿270天資格,就能申請入籍台灣。由於香港房價居高不下,加上今年局勢動盪不安,讓中產階級開始有海外置產的想法,香港富豪在台置產更早,許多台北豪宅都有港資,黎智英更是早期來台投資買房的指標人物。對比之下,台灣房地產市場比中國好多了!

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圖片來源:朱成志提供、Unsplash

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