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作者／徐佳馨

文摘自采實文化出版《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！》

買房子不像一般購物，它是高價商品，議價之前一定要做好功課。以下，我將介紹 8 招必殺技給大家參考，祝福大家能用最划算的價格，買到心儀的好屋。

絕招一：先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋

如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://lvr.land. moi.gov.tw/N11/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。

不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖

有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據地政三法，辦竣所有權移轉登記 30 日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以 3 至 15 萬元罰鍰。

區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。

絕招二：和管理員聊聊天，有助於了解鄰居

千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。看屋時，建議和管理員聊一聊，看看對方是否穿著整齊，同時打聽一下該棟住戶多數是什麼 背景、作息是否正常（以免半夜有人練團或打麻將），順道 看看社區的公布欄（若勸說大家請勿亂丟垃圾，則表示有人亂丟垃圾）、管理費缺繳名單（若缺繳戶數很多，代表管委會和住戶素質都不妙），並看看樓梯間是否乾淨明亮。如果這一關沒有通過你的標準，建議取消議價，換個社區吧！

絕招三：找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？

房屋每坪單價，就是總價除以坪數嗎？為什麼房子看起來這麼小？購屋時就必需要了解公設比，也要知道建商將哪些設施列為公設。

以公設來說，大公通常是指樓梯間、配電室、機房、門廳、走道、蓄水池等全體住戶都可能用到的公共設施;小公通常是指各樓層的電梯間、走道等同樓層住戶會用到的公共設施（若是一樓地下室屬大公、分層屬小公）。整體來說，「有蓋」的幾乎都會算入公設比，目前公寓的公設約 6% 至 15%，大樓的公設約 20% 至 40%；尤其新建築法規從消防安全的角度考量，要求 8 層樓以上的大樓需有 2 支逃生梯，以避免失火時的煙囪效應，如此一來，公設比自然會比較高。

特別提醒：你買的車位划算嗎？

過去不少屋主習慣將車位灌入權狀坪數中，不過這樣會 造成單價拉低的錯覺。因此計算時一定要把車位拉出來單獨 計算，比較不會失真。

據我所知，台北市很多建商將坡道車位以 10 至 12 坪來計算，中南部建商則常以 8 至 9 坪來計算，因此如果沒有拆出來算，車位價格就會讓房屋單價灌水（建議大家看謄本或看不動產說明書把車位拉出來計算）。

舉例來說，假設你以 1,200 萬元購買 40 坪（含 10 坪車位），看似每坪單價 30 萬元。事實上，你的車位價值大約 200 萬元，計算每坪單價時，應該以（1200 萬元 – 200 萬元）÷（40 坪 – 10 坪）= 每坪 33.3 萬元。

再者，頂樓加蓋和露台也應單獨計算，其單價通常是每坪單價的三分之一（頂樓加蓋有拆除之虞，提醒購屋人除非有特殊條件，不然在計價上應低於三分之一）。如果房屋行情每坪45萬元，那麼10 坪露台只值 45 萬元 ÷ 3×10 坪 = 150 萬元；如果外加 20 坪頂樓加蓋，就是 45 萬元 ÷ 3×20 坪 = 300 萬元。議價時，一 定要把這些灌水地雷找出來。

新聞照來源：pexels示意圖、采實文化提供

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